Consultatio AG

Immobilien, als Kapitalanlage oder/und zur Eigennutzung.

Es ist nicht alles „Betongold“, was glänzt. In diesem Zusammenhang stellt sich zunächst die Frage nach dem Wert einer Immobilie und dem angemessenen Kaufpreis.

Wie viel ist eine Immobilie Wert und wann ist eine Immobilie gar sitten­widrig überteuert? – Die Beantwortung dieser Frage ist natürlich gerade für Laien schwierig. Es gibt die verschie­densten Methoden der Wertermittlung. Regelmäßig werden auch in Rechts­streitigkeiten Gutachter eingesetzt, weil auch Richter bei der Beurteilung auf Experten angewiesen sind. Selbstredend ist, wenn ein Gerichtsurteil über gut oder schlecht befindet, die Entscheidung längst getroffen und meist irreversibel.

Vor diesem Hintergrund sollte eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahre 2009 (Az.: V ZR 177/08) hilfreich sein. Hier hielt der BGH eine sitten­widrige Überteuerung für schlüssig und ausreichend dargelegt, weil die 14­fa­che Jahresnettomiete unter der Hälfte des Kaufpreises lag.

Dies ist aber an einem Standort wie München die Grundvoraussetzung dafür, dass die nachstehenden Bedingungen wenigstens einigermaßen erfüllt werden können, die bei einer anstehenden Investitionsentscheidung gleichermaßen bedeutungsvoll sind.

1. Lage

  • Makrostandort - Hat der Standort wirtschaftliches Entwicklungspotential
    (Produktion, Verwaltung, Bildungseinrichtungen usw.)
  • Mikrostandort - Ist die Lage vor Ort attraktiv
    • Verkehrsanbindung (Straßen und öffentliche Verkehrsmittel)
    • Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen, ärztliche Versorgung usw.)
    • Freizeitwert (Parks und Grünflächen, Fluss, See usw.)
    • Bevölkerungsstrukturen in sozialer und bildungstechnischer Hinsicht usw.

2. Bausubstanz

  • Architektur, Schnitt und Bedarfsgerechtigkeit der Wohnungen
  • Ausstattung und Bauqualität (bei eventuell noch zu realisierenden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten, ist die nüchtern nachvollziehbare Solidität und Nachhaltigkeit der Maßnahme von allergrößter Bedeutung)

3. Preis

Günstig ist niemals gleichbedeutend mit billig.

JOHN RUSKIN (ENGL:SOZIALKRITIKER 1819 – 1900) sagte zu diesem Thema folgendes:
Es gibt kaum etwas auf der Welt, das nicht irgendjemand ein wenig schlechter machen kann und ein wenig billiger verkaufen könnte, und die Menschen, die sich nur am Preis orientieren, werden die gerechte Beute solcher Machenschaften. 

Es ist unklug, zu viel zu bezahlen, aber es ist auch unklug, zu wenig zu bezahlen. Wenn Sie zu viel bezahlen, verlieren Sie etwas Geld, das ist alles. Wenn Sie dagegen zu wenig bezahlen, verlieren Sie manchmal alles, da der gekaufte Gegenstand die ihm zugedachte Aufgabe nicht erfüllen kann. 

Das Gesetz der Wirtschaft verbietet es, für wenig Geld viel Wert zu erhalten. Nehmen Sie das niedrigste Angebot an, müssen Sie für das Risiko, das Sie eingehen, etwas hinzurechnen. Wenn Sie dies tun, dann haben Sie auch genug Geld, um für etwas Besseres mehr zu bezahlen. 

4. Wirtschaftliche und steuerliche Aspekte

  • Konzeption der Finanzierung unter Beachtung
    • Der Zielsetzung des Investors/Käufers – der niedrigste Effektivzins ist nicht die Garantie dafür, dass es sich um eine wirklich günstige Finanzierung handelt
    • Der konkreten Analyse der gegebenen Finanzstrukturen
  • Konsequente Miteinbeziehung aller Förderungen und Subventionen wie z. B. Abschreibungen nach den §§ 7i & 7h EStG.

Nun kann jeder selbst rechnen und sehr schnell feststellen, ob der Kaufpreis über dem 2-fachen der 14-fachen Jahresnettomiete bzw. Kaltmiete liegt und sich somit einen ersten Eindruck verschaffen. Weitergehende Überlegungen unter Miteinbeziehung aller vorgenannten Kriterien anzustellen fällt dem Laien auf Grund fehlender Erfahrung sicher nicht ganz leicht.

Hier ist der Rat eines Fachmannes gefragt, der vor allem dann wertvolle Hilfestellung bieten kann, wenn auch noch folgende Fragen beantwortet werden sollen:

Zeithorizont

  • 1. soll die Immobilieninvestition möglichst kurzfristig Ertrag generieren und nach Ablauf der Spekulationsfrist mit Gewinn weiterveräußert werden?
  • 2. soll die Immobilieninvestition langfristig Ertrag generieren?
Worauf legen Sie hierbei besonderen Wert:
  • a) Maximaler Mietertrag bzw. höchstmögliche Mietrendite
  • b) Gute Bausubstanz, ansprechende Lage und somit eine langfristig positive Wertentwicklung
  • c) Guter Mietertrag und positive Wertentwicklung

Da werden Sie sich ganz selbstverständlich für den Punkt c.) entscheiden (guter Mietertrag und positive Wertentwicklung), denn nichts anderes ist für Sie denkbar! Dass der Punkt c.) jedoch nur ein Kompromiss zwischen a.) und b.) sein kann, werden Sie feststellen, wenn Sie sich näher mit dem Thema beschäftigen.

Wir bieten Ihnen beim abwägen wertvolle Entscheidungshilfen (Berechnungs- und Vergleichstools) und sparen für Sie unwiederbringliche Zeit, ein sehr wertvolles Gut, wie Sie wissen.

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