Consultatio AG

Referenzobjekte

"Palais am Theaterplatz" – VERKAUFT
- umfassende Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten -

 

Die Planung - "Palais am Theaterplatz"

 

Vorher - Nacher Fotos - "Palais am Theaterplatz"
Das Gebäude und die nähere Umgebung - Video

 

Lohrstrasse 16, Wohn- und Geschäftshaus
- VERKAUFT -
- freigezogen und nachsaniert bzw. modernisiert -

Die Erläuterungen und Entscheidungshilfen auf der einleitenden Immobilienseite sind mehr als gutgemeinte Ratschläge.

2. Bausubstanz

  • Architektur, Schnitt und Bedarfsgerechtigkeit der Wohnungen
  • Ausstattung und Bauqualität (bei eventuell noch zu realisierenden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten, ist die nüchtern nachvollziehbare Solidität und Nachhaltigkeit der Maßnahme von allergrößter Bedeutung)

 

Dass diese wichtigen Kriterien bei der Konzeption und Durchführung der Baumaßnahmen in den Neunzigern nicht ausreichend berücksichtigt wurden, war ein fataler Fehler mit ebensolchen Folgen. "Der Luxus von heute ist der Standard von morgen" lautet die eherne Regel, die auch bei der Herstellung von Wohnraum welcher der Optimierung der Einkommenssteuersituation des jeweiligen Investors dienen soll, Gültigkeit hat!

  • Die Missachtung dieser Gesetzmäßigkeit führte zu folgendem:
    • 1. Die Schaffung eines Überangebotes von 1- und 2-Zimmerwohnungen. Mit diesen Wohnungs- und Investitionsgrößen erreichte man die größte Käuferschicht!
    • 2. Die Herstellung von unzureichend sanierten Wohnraum. Die Preisfindung erfolgte im Wesentlichen über das Weglassen von Leistungen!
  • Die allgemein bekannten Konsequenzen:
    • 1. Von der 1. Mietergeneration abgewohnt, heutzutage mit der Ausstattungsqualität der 90er schwer bis gar nicht vermietbar
    • 2. Wenn vermietet, dann überwiegend an problematische Mieter
    • 3. Die Mieterstrukturen führen zu dauerhaft niedrigen Mieten was wiederum bedingt, dass Instandhaltungsmaßnahmen nicht erbracht bzw. geleistet werden können usw.

 

Ein Teufelskreis, der für den einzelnen Wohnungsbesitzer nur schwer zu durchbrechen ist. Wenn die Eigentümerstruktur homogen ist, was hier bedeuten soll, dass die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Wohnungsbesitzer insgesamt auf hohem Niveau gegeben ist, dann ist es nur sehr eingeschränkt und unter erschwerten Bedingungen möglich, notwendige Gestaltungsmaßnahmen in der nachstehend beschriebenen Form zu organisieren.

 

Zweifelsfrei war es in den Neunzigern des vorangegangenen Jahrhunderts, um hohe Sonderabschreibung nutzen zu können, wenig sinnvoll in scheinbar günstige, schlecht bzw. unzureichend sanierte Objekte zu investierten. Denn ungeachtet der Tatsache, wie sehr eine steuerliche Entlastung durch Absetzung für Abnutzung die Wirtschaftlichkeit einer Immobilieninvestition steigert gilt folgendes: ein mangelhaft sanierter Altbau ist wie ein Fass ohne Boden und auf derartige Vermögensvernichtungsmaßnahmen sollten Mann + Frau besser verzichten!

 

 

Vorher - Nacher - Fassade Lohrstrasse
>> Vorher - Nacher Fotos - Lohrstrasse - Umbau

 

 

Das Gebäude und die nähere Umgebung

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